갑이 된 세입자 전세 갱신권 이젠 무효일 정도~~

문정부 때 부동산 정책 변경으로 전세 갱신권이 추가되었습니다. 허지만 최근에 와서는 이 전세 갱신권이 무효에 가깝다고 볼 수 있습니다. 서울의 한 공인중개사무소 벽에는 급매물을 안내하는 인쇄용지가 붙어 있었습니다. 최근 서울 아파트 임대차 시장에서 재계약 비중은 늘고 있지만 계약갱신청구권 사용 비중은 줄고 있는 것으로 나타났습니다.

갑이 된 세입자 전세 갱신권 이젠 무효일 정도~~

임대인과 임차인 갱신권 사용안하는 조건

기준금리 상승 기조와 집값 고점 인식이 겹치면서 전셋값이 하락하면서 세입자에게 유리한 계약 환경이 조성됐다는 분석입니다. 임대인과 임차인 간 갱신권을 사용하지 않기로 합의한 경우 혹은 보증금 일부를 돌려주는 일도 벌어지고 있습니다. 15일 국토교통부에 따르면 현재 기준으로 7월 서울 아파트 전·월세 계약 신고 건수는 총 1만 7967건입니다. 신규·갱신 계약 체결 여부가 확인된 거래는 총 9908건입니다. 이 중 갱신계약이 5116건(51.6%)을 차지했습니다. 갱신 계약이 처음으로 신규 계약을 앞질렀다. 반면 계약갱신청구권 사용은 줄었습니다. 올해 7월 현재 계약갱신청구권을 이용한 갱신계약은 3277건(64%)으로 집계됐습니다. 지난 1월 계약갱신청구권 사용 비중이 70%에 육박했던 것과 비교하게 되면 크게 줄어든 것입니다. 최근 부동산 시장 침체로 세입자 영입이 어려워지면서 세입자가 귀한 몸이 됐다는 분석입니다.

전세대출 이자부담이 늘면서 월세 선호도 상승

새로운 임차인을 찾기보다는 협상을 통해 기존 임차인을 잡아야 한다는 판단에서입니다. 전세대출 이자 부담이 늘면서 전세보다 월세에 대한 선호도가 높은 것도 한몫했습니다. 직방이 임대·임대인이 선호하는 주택거래 유형을 설문 조사한 결과 응답자의 43%가 월세를 선호하는 것으로 나타났습니다. 이는 2020년 10월(21.3%)과 비교하게 되면 두 배 가까이 급증한 것입니다. 임대인의 46.5%, 임차인의 42.6%가 월세를 선호한다고 답했습니다. 2020년에는 각각 42.2%와 17.9%。 한 공인중개업자는 "현재 세입자는 갑, 집주인은 을인데 임대차 계약을 하는 게 맞느냐는 우스갯소리가 나온다"며 "지난해까지만 해도 전세 물건이 없어 세입자들이 집주인에게 맞춰줬지만 지금은 세입자들이 집주인에게 조건을 걸고 있다고 합니다.

전세 하락금액만큼 전세금 돌려받는 상황도 발생

실제로 세입자는 집주인에게 매매 가격 하락분에 대한 보증금을 돌려달라고 요구한 경우 혹은 전세시세가 하락한 부분에 대해 은행 이자를 지원하자고 제안했습니다. 서울의 한 대단지 아파트에 세입자로 사는 A(40대) 씨는 전용면적 84m² 기준으로 전세 시세가 5000만 원 이상 떨어졌다며 집주인에게 재계약 시 돌려줄 수 있는지 물었습니다. 집주인이 거부하게 되면 더 싼 전셋집을 구할 계획입니다. 대단지 아파트라 소대여 물품으로 충분해 여의치 않을 경우 월세를 받을 수 있습니다. 특히나 갭 투자로 아파트를 산 집주인들이 대다수 세입자들의 요구를 수용하고 있습니다. 새로운 세입자를 찾아 기존 세입자에게 보증금을 내거나 여유자금을 마련하기가 쉽지 않기 때문입니다. 세입자에게 계약기간을 2년이 아닌 4년 이상으로 설정해 달라고 읍소하는 집주인도 있습니다. 따라서 계약갱신청구권을 사용해야 하는 시점이 뒤로 늦춰진다는 점은 세입자에게 유리합니다. 이에 한 부동산업자는 당분간 금리가 계속 올라 전셋집 소진 속도가 더딜 것으로 예상된다며 갭 투자를 통해 주택매입을 한 투자자 및 임대인들은 임차인이 전세로 거주 기간이 길어질수록 변수가 줄어들 것으로 보고있다고 합니다.