요즘 한국 부동산 시장 하락세 분석

오래전부터 칼럼을 쓰기 시작해 지금도 정부 차원에서 과거 시장논리와 조세, 금융 등 정책 기피로 인한 부동산 시장 실패의 교훈을 살려 새로운 방향으로 국민에게 다가가고 있습니다. 그동안 레버리지 등을 통해 지나친 투자자들은 부동산 하락을 고려해 미리 대비해야 한다고 말하지만 2022년 말까지 부동산 시장은 지속적인 상승에 초점을 맞추고 있다는 게 대부분의 전문가들의 의견입니다.

부동산 하락세 분석

요즘 부동산 시장 분석

그런데 필자는 공교롭게도 정확한 예측을 했습니다. 지난 3년간 주택 구입자 중 30%가 MZ세대일 정도로 상환능력이 부족한 '영 클레어족'은 레버리지 효과에 대한 반발이 일면서 순식간에 '하우스푸어' 전략을 구사할 수 있어 현 정부의 고민도 깊어지고 있습니다. 작년 말까지 주택시장 상승이 멈추지 않았는데 올해 초 용산, 강남 등 핵심 지역만 양극화 현상이 나타났고 지금은 전반적으로 내리막길의 거래절벽 신호가 팽창하면서 스마트한 상태로 바뀌었습니다.

 

반면 상업용 부동산은 시장의 풍부한 유동성과 주택 상품의 대체 효과로 큰 폭으로 상승했습니다. 중소형 빌딩은 2017년 고점 이후 2년 만에 감소해 2020년부터 꾸준히 상승해 부지 면적의 공시지가가 20% 오르는 데 멈췄지만 실거래가는 2017년 대비 80% 이상 늘었습니다.

 

하지만 지금은 고공 상승 시장을 이끄는 상업용 부동산이 매도자 우위 시장에서 매수자 관망세로 돌아서면서 부동산 추가 하락을 기대하는 매수자와 싼값에 부동산을 내놓지 않으려는 매도자의 싸움이 더욱 심해질 것으로 기대됩니다. 이런 현실을 감안해 분야별로 최근 상업용 부동산 시장의 흐름을 전망합니다.

 

1. 꼬마빌딩입니다

 

꼬마빌딩은 몇 년 전부터 인기를 일으켰지만 조정기에 접어들면서 관망세를 보이고 있습니다. 올해 1~4월 서울시내 연면적 1000㎡ 이하(통상 5층 이하) 업무상업용 빌딩 거래량은 총 675건으로 전년 동기 대비 47% 감소했습니다. 강남구 꼬마빌딩도 75건을 기록해 전년 대비 40% 감소했습니다. 이 같은 거래량 감소는 서울 외곽지역, 특히 노원구가 61%로 더 심각해 보입니다. 특히 비강남권의 경우 매각을 요구하는 문의가 점차 늘고 있습니다.

 

중대형 빌딩은 상반기에만 서울이 2438건, 올 상반기 1459건으로 40% 줄었고 강남의 거래건수는 297건에서 171건으로 42% 급감했습니다. 앞으로도 이런 현상이 지속되는 현상이 높아 종합적으로 가격을 조정할 수밖에 없습니다. 다만 일부 전문가들은 이런 상황에서 주택시장처럼 가격 하락으로 매수를 추격하기보다는 현재 유동성이 풍부해 양극화 현상이 발생하는 강남권 등 핵심 지역에서 매물을 조심스럽게 찾는 것도 방법이라고 조언합니다.

부동산 하락세 분석

2. 재개발 건설입니다

최근 건설사들은 깊은 고민 속에 관망하며 어려움을 겪고 있습니다. 땅값이 3년 만에 두 배로 오른 곳도 많고, 물가 상승에 따른 금리 인상, 원자재 가격 대폭 인상, 인건비 상승에 따른 비용 증가, 여기에 금융 규제에 따른 프로젝트 파이낸싱 조달도 어려워졌습니다. 아울러 분양가도 오르고 있어 신축시 수지분석이 마이너스를 기록할 정도여서 건설사들은 당분간 특별 용도지역 조정 외에는 투자가 쉽지 않을 것으로 보입니다. ○ 물류센터입니다 최근 물류센터에 대한 수요가 지속적으로 높아지면서 과거 수도권에 집중됐던 투자수요가 비수도권으로 확대되고 있습니다.

 

2022년 상반기 전국 물류센터 거래규모는 반기 기준 역대 최대 거래규모입니다. 전년 동기 대비 34.5% 증가했지만 2분기 들어 주춤하고 있습니다. 잠재 매물이 풍부하지만 공사 지연, 수익성 저하 등으로 실거래가가 조정되고 상당수 공정이 지연될 것으로 예상돼 실제 공급은 계획 대비 큰 차질이 빚어질 것으로 보입니다. 올해까지만 해도 거래량이 많았던 물류창고에도 변화가 있었습니다. 냉동 신선식품 등에 대한 수요 제한, 물류 중 마음의 인기는 줄어들 수밖에 없습니다. 내후년부터는 비인기 지역에 빈집이 생기기 시작합니다. 요즘 물류센터 인수 기업은 인허가를 받기가 힘듭니다. 인가를 받더라도 공사의 조달 노선이 높아 신축 건물 위주로 매입 의사를 표시합니다.

 

3. 호텔입니다

서울 호텔은 코로나19 여파로 매출이 감소하고 시중에 매물이 늘어나면서 다른 용도로의 전환을 목적으로 거래규모가 증가하고 있으며 2021년과 올해에도 거래규모가 증가하고 있습니다. 특히 주거 오피스 등 재건축 사업성을 뒷받침하는 4~5성급 호텔이 거래의 주축이 됐습니다. 호텔 운영 목적의 거래가 여전히 미흡하고 고급 주거시설, 사무실 등이 거래되는 사례가 늘면서 생활형 숙박시설의 유형도 부각될 것으로 보입니다.

 

4. 소매 시장입니다

상업용 부동산을 좌지우지하는 소매시설에 대한 관심이 하락세를 보이고 있고, 오프라인 부진과 코로나19 영향으로 최근 매출 감소와 비대면 소비 확대 등 대형 유통업체들의 오프라인 매장 구조조정 움직임이 확대되고 시장 내 매물이 늘어나면서 자산 가격 조정에 대한 우려가 커지면서 일부 우량자산을 중심으로 제한적인 투자가 예상되고 있습니다.

부동산 하락세 분석

시장 분석을 마무리하며

이렇게 한국부동산 하락세를 분석해보니 기준금리 인상 우려로 경기침체에 따른 시장금리 상승에 따른 수익률도 하락하고 있습니다. 미국에 이어 한국 기준금리도 연말까지 추가 인상이 예상되면서 시장금리 상승에 이어 캡 레이트가 상승하면서 자산가치 하락이 불가피해졌습니다. 상업용 부동산도 이제 무조건 '사면 오른다'는 게 아니라 어떤 투자에도 정확한 분석을 해 틈새시장을 이용한 리스크를 최소화할 필요가 있습니다.

 

물류 건물 등 차별화된 전략이 필요합니다. 금리 인상에 따른 경기침체에도 불구하고 오르는 물가를 잡기 위해 연말까지 금리를 올릴 수밖에 없는 상황입니다. 하지만 물가가 안정되면 금리는 안정기를 맞고 내년 중반 미국 월가에서는 금리 인하가 시작될 겁니다. 아울러 최근 미국 인플레이션이 정점을 찍고 유가 및 선물 등의 하락에 대한 낙관론도 있지만 변동성이 심각한 만큼 당분간 시기를 기다려 옥석을 가리는 것도 한 방법입니다.