내집 마련을 위한 2022년 부동산 경매시장 분석

안녕하세요 부동산 이야기를 나누는 정보나라입니다.오늘은 내 집 마련을 위한 2022년 부동산 경매시장을 분석해보겠습니다. 최근 국내 부동산 시장의 움직임을 큰 틀에서 보면 부동산 경매 시장은 일반 부동산 거래 시장의 일부라고 할 수 있습니다. 그런데 일반 부동산 거래 시장과 다른 점은 일반 부동산의 매매계약 거래와 비교해 경매 시장에서 기관이 있다는 점입니다. 기관 법원이 채권자의 채권을 충족시키기 위해 민사집행법이라는 법적 절차에 따라 해당 부동산의 매입과 매각을 주선하는 것은 다릅니다. 그래서 부동산 경매 투자는 일반 부동산 투자와 크게 다르지 않다고 해도 과언이 아닙니다.

내집 마련을 위한 2022년 부동산 경매시장 분석

현재 부동산 경매시장의 동향

이러한 관점에서 현재 부동산 경매시장의 동향을 살펴보고 부동산 경매에서 한국을 대표할 수 있는 서울 지역 주거 부동산을 배경으로 경매 시장의 전망과 투자 방향에 대해 설명하겠습니다. 2021년 부동산 시장은 전국 주택 가격이 급격히 상승한 년도입니다.

 

공급 부족과 수요 증가에 따른 수급 불균형,시장 불안심리 확산, 20~30대(MZ세대) 유입에 따른 추격 매수, 전세시장 불안 등이 가격 상승을 견인했습니다. 이와 함께 정부의 규제 실패로 매매와 전세 가격이 각각 10% 이상 올랐습니다. 이런 가운데 급매물 등을 중심으로 하락 거래가 이뤄지면서 가격 상승세가 둔화됐고 지방의 일부 지역은 가격 하락으로 전환하며 침체기를 겪고 있습니다.

1) 강남지역 고가 아파트는 상승

한편, 서울 외곽 중저가 아파트를 중심으로 매수세가 위축된 것과 대조적으로 강남지역의 고가 아파트값은 상승세가 지속됐습니다.꾸준한 상승세를 보이며 양극화 조짐이 심화되고 있습니다. 고가 아파트 가격이 이미 대출 가능선을 넘어섰고, 대출 규제의 영향이 적은 데다 유연한 원룸 선호 심리가 작용한 것으로 파악됩니다. 전세 가격은 아파트 매매가와 연동돼 매매시장에 따른 양극화가 전세시장에서도 같은 영향을 받고 있다는 분석에서다. 종합하면 거시경제 변수로 코로나19 위기 대응 과정에서 저금리와 과잉 유동성이 발생했다는 점에서다.

2) 수익형 부동산이 인기

주거용 부동산으로 대표되는 아파트 가격은 상승세를 보이다가 점차 정상화되는 모습을 보이고 있습니다. 또 전세가격은 매매 가격 상승에 따라 높은 상승률을 보였지만 하반기 이후 상승폭 둔화 속도가 빨라지면서 전세시장이 안정 국면에 접어들었습니다. 이런 상황에서 아파트 가격의 고점 인식과 대출 규제, 금리 인상 등으로 하반기 거래량은 줄어든 반면, 빌라와 주거용 오피스텔 등 주거용 상품에서 거래량이 확산되는 추세를 보이면서 수익형 부동산으로 꼽히는 아파트, 생활형 숙박시설, 꼬마빌딩 등의 거래가 인기를 끄는 현상도 나타나고 있습니다.

대출규제에도 유동성 효과가 매우 제한적이다

2022년 일반 부동산 시장에 대한 시장 동향과 전망을 보면 서울 지역을 포함한 수도권의 주거용 아파트가 지속됩니다. 22년 1월 정부의 가계대출 규제와 추가 금리 인상(기준금리 인상 현황: 0.75%(21.10.12), 1.00%(21.11.25), 1.25%(22.01.14), 시중은행 대출금리 상승, 전셋값 하락 등 다양한 하방 압력으로 매주 가격 상승폭이 축소되고 있습니다.

내집 마련을 위한 2022년 부동산 경매시장 분석

매매시장은 최근 2~3년간 집값이 너무 많이 올라 대출자(차주)의 총 금융부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 비율 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 올해부터 2~3단계 순차적으로 적용되는 등 대출 규제에도 유동성 효과가 매우 제한적일 수 있어 '21년 대비 상승폭이 작거나 하락세일 가능성이 높은 국면'이라 할 수 있지만 고가 아파트는 가격 양극화 장세에 힘입어 상승세가 나타날 수 있습니다.

 

아울러 금리 측면에서도 미국 연방준비제도 이사회(FRB)가 지난 3월부터 공격적인 기준금리 인상을 예고했습니다. 한국은행도 지난해 말에 이어 올해 초 추가 인상을 단행한 만큼 앞으로도 추가 금리 인상이 예상된다는 판단에서다. 이에 따라 저금리 기조를 바탕으로 레버리지 효과를 활용한 주택 매입 수요가 다소 낮아질 것으로 전망됩니다. 이에 따라 공급지표 호조를 바탕으로 시장 불안요인이 어느 정도 해소되고 주택 매입에 대한 투자도 예상되고 있습니다. 자금 심리가 약해질 것입니다. 주택 가격이 심리적 측면에서 미치는 영향도 무시할 수 없습니다. 주택 가격이 하락하는 분위기가 계속된다면 실수요라도요. 수요자도 주택 구입을 미루고 투기 수요 가수요도 더 이상 발생하지 않습니다.

정부 안정적 주택 공급 제시

따라서 고가 아파트나 특수 주택을 제외한 일반 주택이나 아파트는 최소한의 공급만 안정적으로 공급된다면 상대적으로 수요가 충분할 수 있습니다. 주택은 일반 상품과 달리 가격이 오르면 공급이 감소하고, 가격이 떨어지면 공급이 매도 수준으로 증가하게 됩니다. 이런 상황에 대처하기 위해서, 정. 정부는 주택 가격 경착륙에 대비한 정책을 미리 준비할 필요가 있습니다. 또 부동산 시장에 영향을 미치는 외부 변수로 차기 대통령 선거에 대한 기대감이 매매 시장에 중요한 역할을 할 수 있습니다. 거대 양당의 대선주자들이 공급 확대와 세제 완화 등을 공약으로 내건 만큼 선거 이후 부동산 시장 변화에 따라 대선 전까지 거래 없이 관망세로 돌아설 가능성이 높다는 전망입니다. 새 정부 출범에 따라 대선 이후 부동산 시장은 주택 공급 확대와 불필요한 규제나 제도 개선 등 현재와 같은 상황이 될 것으로 보입니다.

부동산 안정을 위해 다양한 친화적 정책 제시

정부가 추진 중인 정책 조정은 다양한 시장 친화적 정책에 따라 부동산 시장의 안정에 변화가 있을 것입니다. 전세시장은 매매시장과 마찬가지로 상승폭이 크게 둔화되거나 하락할 것으로 예상됩니다. 지난해 말 매매와 전세 가격 상승폭이 둔화되는 속도가 빨라지면서 안정화 추세가 이어지고 있으며 최근 서울 아파트 매매에 이어 최근 들어서는 추세입니다. 시장 이후 전세시장에서는 직전 거래보다 실거래가가 하락한 단지가 늘어나면서 전세시장 약세가 예상되고 있습니다.

 

일부 전문가들의 의견

일부 전문가들은 전세시장 약세를 전세 계약 갱신 때 2년 전보다 전셋값이 떨어진 반전세, 집값 하락으로 우려하고 있습니다. 전세 가격 때문에 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 돌려받지 못하는 상태에서 깡통전세, 집값과 전세가 격차(갭)가 작은 집이 생겨 갭 투자자들이 전세보증금을 돌려받지 못하는 투자방식입니다. 하지만 전세시장에는 또 다른 불안요인이 숨어 있습니다. 무엇보다 올해 8월 이후 주택임대차 보호법에 따라 임차인이 있습니다. 이전에 행사된 계약갱신청구권이 만료됩니다. 이때 임대인이 새 계약을 체결할 때 주변 시세에 따라 전세금을 올리거나 보유세 부담을 세입자에게 전가할 가능성을 배제할 수 없기 때문에 인상된 보증금을 따라 월세로 전환하는 거래가 많을 것으로 예상됩니다. 참고로 최근 10년간 전국 아파트 매매 전세 가격 변동률을 잘 확인하여 투자와 실거주 목적을 이루시길 바랍니다.